‚ÄěCeller Scene‚Äú

Wissen, was los ist ...

IMMOBILIENRECHT


√úbersicht

  • Immobiliengesch√§fte unkompliziert abwickeln
  • Minderj√§hrige Kinder absichern
  • Notorieller Immobilienvertrag ist ausschlagebend

INFO:  10 / 2020

Immobiliengeschäfte unkompliziert abwickeln

Grundschuldbrief kann neue Kredit-Aufnahme vereinfachen

BERLIN (nk).¬† Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen m√∂chte, setzt sich unweigerlich mit der Finanzierung auseinander. Wenn der K√§ufer ein Darlehen aufnimmt, muss dieses √ľber Grundpfandrechte gesichert sein. Ein g√§ngiges Grundpfandrecht ist die Grundschuld. Was hat es mit ihr auf sich und wozu ben√∂tigen zuk√ľnftige Eigent√ľmer einen Grundschuldbrief?

Grundschuld: Sicherung mit oder ohne Brief

Eine Grundschuld sichert ein von einem Kreditnehmer aufgenommenes Darlehen ab und wird mithilfe eines Notars bestellt. Dieser begleitet den Schuldner dabei, einen Immobilienkaufvertrag √ľber das Grundbuchamt abzuwickeln. Beispielsweise erfragt und dokumentiert er, wie sich der k√ľnftige Eigent√ľmer die Grundbuchbestellung vorstellt und ber√§t dahingehend.

Die Grundschuld existiert in zwei Formen. Eine Variante ist die Buchgrundschuld, die lediglich im Grundbuch eingetragen ist. Wenn im Grundbuch eine ‚ÄěGrundschuld ohne Brief‚Äú genannt wird, handelt es sich um eine Buchgrundschuld. Daneben gibt es die Briefgrundschuld, die √ľber das Grundbuch hinaus in einem Wertpapier verbrieft ist; sie fungiert also als Urkunde und Wertpapier zugleich. Ist im Grundbuch von einer ‚ÄěGrundschuld‚Äú ohne Zusatz die Rede, ist eine Briefgrundschuld gemeint.

F√ľr beide fallen Kosten an, sowohl f√ľr die Bestellung als auch f√ľr die Eintragung. Damit bei einer Briefgrundschuld der Brief erteilt wird, erhebt das Grundbuchamt eine zus√§tzliche Geb√ľhr.

Briefgrundschuld einfach √ľbertragen

Auch wenn eine Briefgrundschuld zun√§chst mehr kostet, kann sie sich im weiteren Verlauf auszahlen. Denn mit ihr ist der K√§ufer sehr flexibel. Will er beispielsweise einen neuen Kredit aufnehmen und die Grundschuld somit auf einen anderen Gl√§ubiger √ľbertragen, etwa eine andere Bank, kann er den Grundschuldbrief kostenfrei an diesen √ľbergeben. Die Briefgrundschuld kann privatschriftlich oder in notariell beglaubigter Form abgetreten werden.

Dagegen kann eine Buchgrundschuld nur durch Einigung und Grundbucheintrag √ľbertragen werden. Auch alles andere, das ge√§ndert werden soll, muss bei einer Grundschuld ohne Brief einzeln und kostenpflichtig im Grundbuch eingetragen werden.

Kredite getilgt? Käufer muss Brief erhalten

Bis die Darlehen einer Immobilie komplett abbezahlt sind, verbleibt der Grundschuldbrief in der Regel bei der Bank. Anschlie√üend sendet sie den Brief meist direkt an den Kreditnehmer. Nun kann sich der Immobilienk√§ufer eine L√∂schungsbewilligung der Bank ausstellen lassen. Mit dieser beantragt er wiederum mithilfe eines Notars die L√∂schung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Die L√∂schung hinterl√§sst einen ‚Äěsauberen‚Äú Grundbucheintrag: Sie ist etwa dann sinnvoll, wenn der Eigent√ľmer die Immobilie verkaufen m√∂chte.

Grundschuldbrief immer gut verwahren

Zur L√∂schung der Briefgrundschuld ist es zwingend erforderlich, den Originalbrief vorzulegen. Schlie√ülich k√∂nnte es sein, dass ein Dritter die Grundschuld erworben hat und m√∂glicherweise Anspr√ľche gegen den Grundst√ľckseigent√ľmer geltend macht. Deshalb gilt: Sobald der Kredit getilgt worden ist, hat der Eigent√ľmer bei einem mit einer Briefgrundschuld gesicherten Darlehen unbedingt darauf zu achten, dass er das Original des Grundschuldbriefs und die L√∂schungsbewilligung von der Bank erh√§lt. Der Brief muss √§u√üerst sorgf√§ltig aufbewahrt werden.

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter www.notar.de den richtigen Ansprechpartner. Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer Berlin unter www.ratgeber-notar.de.

INFO:  11 / 2019

Minderjährige Kinder absichern

Was beim Hauskauf zu beachten ist

CELLE (nk).  Der Kauf einer Immobilie ist eine zukunftsorientierte Investition, die gut durchdacht sein will. Oft finanzieren Eheleute oder unverheiratete Partner ein gemeinsam erworbenes Haus oder eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung zumindest teilweise durch ein Bankdarlehen. Auch wenn diese Fragen unangenehm sind, ist es wichtig, die Hinterbliebenen im Falle des Todes einer der oder beider Partner abzusichern.

Notarielles Testament empfehlenswert

Die K√§ufer von Grundeigentum sollten ein notarielles Testament erstellen. Ein beurkundetes Testament hat neben der Festlegung der Erbfolge einen weiteren klaren Vorteil. Es dient im Erbfall bei der Umschreibung des Eigentums am Eigenheim als Nachweis der Erbschaft gegen√ľber dem Grundbuchamt. Ohne ein vom Notar beurkundetes Testament ben√∂tigen die Erben einen Erbschein, um die Eigentumsumschreibung beantragen zu k√∂nnen.

Testamentsvollstreckung f√ľr minderj√§hrige Erben

Zudem empfiehlt sich f√ľr Eltern, die Testamentsvollstreckung anzuordnen f√ľr den Fall, dass beide Elternteile versterben, bevor die Kinder vollj√§hrig sind. An die Benennung eines Vormundes und Testamentsvollstreckers sollten die Erblasser ebenfalls denken. Wenn das Testament vollstreckt wird, ist gew√§hrleistet, dass der Erbteil den minderj√§hrigen Nachkommen solange erhalten bleibt, bis sie in der Lage sind, das Verm√∂gen selbst zu verwalten. Auf diese Weise bleibt das Erbe auch vor dem Zugriff des gesetzlichen Vertreters gesch√ľtzt. Da die Gestaltungsm√∂glichkeiten bez√ľglich der Erstellung eines notariellen Testaments vielseitig sind, ist eine ausf√ľhrliche, rechtzeitige Beratung durch den beurkundenden Notar sinnvoll. Ratsam ist auch, eine Risikolebensversicherung abzuschlie√üen, um die R√ľckzahlung des Finanzierungskredits der Immobilie gew√§hrleisten zu k√∂nnen. Gerade wenn der Gro√üteil des Familieneinkommens von einem Partner erwirtschaftet wird, dieser jedoch verstirbt und das verbleibende Einkommen zur Befriedigung des Finanzierungskredits nicht ausreichend ist, sollte die R√ľckzahlung des Kredits nebst Zinsen vorher abgesichert worden sein.

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter www.notar.de den richtigen Ansprechpartner.

INFO:  03 / 2019

Notarieller Immobilienkaufvertrag ist ausschlaggebend

Expos√© berechtigt nicht zu nachtr√§glichen Anspr√ľchen

CELLE (nk).¬† F√ľr den Erwerb einer Immobilie muss in Deutschland ein Notar eingeschaltet werden, der den Kaufvertrag beurkundet. Eigenarten der verkauften Immobilie wie beispielsweise die Wohnfl√§che, die sich aus den Vertragsverhandlungen und etwaigen Expos√©s ergeben, aber nicht vertraglich festgehalten werden, erm√∂glichen K√§ufern keine Sachm√§ngelhaftungsanspr√ľche. Ein Sachmangel kann nur auf das Fehlen einer Eigenschaft der Kaufsache gest√ľtzt werden, wenn der K√§ufer diese nach Angaben des Verk√§ufers erwarten durfte.

Nachträgliche Gutachten unwirksam

Auch wenn vom K√§ufer im Nachhinein ein Gutachten wie ein von einem Fachmann durchgef√ľhrtes Aufma√ü in Auftrag gegeben wird, hat er keinen Anspruch auf Kaufpreisminderung. Es sei denn, die Kaufvertragsurkunde enth√§lt Vereinbarungen zur Wohnfl√§che oder zur Richtigkeit der Grundrisszeichnungen. Eine vorvertragliche Beschreibung bestimmter Eigenschaften des Grundst√ľcks oder Geb√§udes muss im notariellen Vertrag festgehalten werden, um wirksam zu sein.

Der Notar lotst durch den Immobilienkauf

Alle Umst√§nde, Eigenschaften und Merkmale, die f√ľr den K√§ufer eines Grundst√ľcks oder Geb√§udes bedeutsam sind, sollten mit dem Notar also im Vorfeld er√∂rtert werden. In diesen Vorgespr√§chen und Verhandlungen sollte der Verk√§ufer erkl√§ren, zu welchen Zusicherungen und Garantien er in Kenntnis der daraus resultierenden Rechtsfolgen bereit ist. Der K√§ufer hingegen sollte sich im Zuge dieser Gespr√§che dar√ľber klar werden, ob und zu welchem Kaufpreis er die Immobilie erwerben will, auch wenn der Verk√§ufer bestimmte Eigenschaften nicht zum Gegenstand einer vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie machen will.

Notarielle Urkunde

Die notarielle Urkunde sollte genau definieren, welche Eigenschaften die Immobilie aufweisen soll und wof√ľr der Verk√§ufer haften soll oder will, um sp√§teren Streit zu vermeiden.

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter www.notar.de den richtigen Ansprechpartner.

Geändert:  12 / 2020